부가가치세(포괄양도양수, 일반양도양수) 알아보기

안녕하세요, 부동산 온 쿠르요!
전번부터 계속 세금 얘기를 하고 있었습니다.

취득 시 보유 시 양도 시 발생하는 세금에 대한 설명이었습니다.

오늘도 세금 얘기인데 조금 문맥의 다른 세금을 설명합니다.

그것은 부가 가치세입니다.

그럼 부가 가치세는 무엇인가요?거래 단계별로 상품이나 서비스에 새로 부가하는 가치에 대해서 매기는 세금이라는 뜻입니다.

영어로는 VAT(Value Added Tax)라는 소비자가 물건을 살 때 항상 내는 세금입니다.

일반 과세자(개인/법인)은 모든 재화(상품)과 서비스(서비스)에 대해서 모든 거래 단계에서 부가 가치세가 발생합니다.

다만 모든 토지 및 주거용 건물은 부가 가치세 면세에서 비거주용 건물, 상가, 공장 및 오피스텔은 건물분만 부가 가치세가 부과됩니다.

또한 면세 사업자, 간이 사업자는 부가 가치세를 면제 받습니다.

중개 업무에서 부가 가치세가 부과되는 경우를 살펴봅시다.

① 부동산 매매시 부가세 부과(매주가 부담)② 부동산 분양 시 부가세 부과(수분자 부담)③ 부동산 임대 전세 요금에 부가세 부과(임차인 부담)④ 중개 수수료에 부가세 부과(임대인/임차인 각각 부담) 이렇게 부가 가치세는 소비자가 부담하는 판매자가 대신 납부합니다.

그럼 봅시다.

포괄 양도 양수는 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 계약 방식이며, 매주는 기존 시설, 설비 및 임차인의 영업권, 직원 등을 그대로 유지하는 조건으로 계약하는 것을 말합니다.

즉, 똑같은 과세 사업자 간의 부동산/사업권을 포괄적으로 매매(양도) 하는 것을 의미합니다.

예컨대 ① 일반 사업자(임대)and개인/법인 일반 사업자(임대)간 승계의 경우 ② 일반 사업자(식당)and개인/법인 일반 사업자(식당)간 승계의 경우 ③ 일반 사업자(학원)and개인/법인 일반 사업자(학원)간 승계의 경우, 이러한 과세자끼리 매매 계약은 부가세가 면제됩니다.

계약서 특약 사항에 부가 가치세 부담 주체를 명확히 하기 위해서”포괄 양도 양수”조건임을 기록하고 만약 포괄 양도 양수로 없을 경우”부가 가치세 별도”또는”매수인이 부가 가치세를 부담하는 “란 문구를 기록하지 않으면 중개 사고를 방지할 수 없습니다.

만약 ① 특약 사항을 삽입하지 않은 경우, 매주가 포괄 양도 양수를 깨고 다른 사업을 할 경우 매매 가격에는 부가 가치세가 포함되어 거래된 것으로 여기고 매주에게 부가 가치세를 부과합니다.

② 특약 사항을 삽입한 경우, 매주가 포괄 양도 양수를 깨고 다른 사업을 하는 경우 계약서에 따를 사람이 부가 가치세를 납부하셔야 합니다—② 일반 양도 양수—-그런데, 만약 사업용으로 사용하던 건물(상가, 사무실)을 인수자가 동일한 사업이 아니라 다른 업종으로 사용하기 위해서 인수할 경우 포괄 양도 양수를 할 수 없게 됩니다.

이 경우, 구매자가 부가 가치세를 부담해야 합니다.

예를 들어 일반 과세자가 임대 사업용으로 사용하던 건물(사무실)을 병원/학원 등의 부가 가치세 면세 사업자에게 매각할 경우 사업 포괄 양도 양수 계약을 못하고 전체 매각 대금 중 건물분 가액(법적 용어가 건물분 가격의 10%로 명시)의 10%에 해당하는 부가 가치세가 발생하게 됩니다.

하지만 걱정하지 말아요매주가 부담한 부가 가치세는 매주가 환급을 받을 수 있습니다.

부가 가치세 환급 절차는 아래를 참조하십시오. 다른 업종의 과세 사업자 간의 매매 거래를 할 경우 부동산의 소유권만 이전하는 사업권/영업권은 계승되지 않는 계약 방식으로, 판매자는 사업자/영업권을 말소해야 하며 구매자들은 그제야 다른 사업 추진이 가능합니다.

즉, 일반 양도 양수는 다른 과세 사업자 간의 부동산 양도를 의미합니다.

① 일반 사업자(임대)and개인/법인 일반 사업자(사람이 사용)간의 양도의 경우 ② 일반 사업자(병원)and개인/법인 일반 사업자(학원)간의 양도의 경우 ③ 일반 사업자(임대)and개인/법인(면세/간이)사업자 간의 양도의 경우, 다음은 사업 포괄 양도 양수와 일반 양도 양수를 비교한 표입니다.

사업포괄양도양수도와 일반양도양수도 비교표

사업포괄양도양수도와 일반양도양수도 비교표

부가 가치세의 산출 방법-포괄 양도 양수와 일반 양도 양수를 비교했으니 이제는 부가 가치세를 산출하는 방법에 대해서 봅시다.

부가 가치세의 계산 방법은 예를 들면 구매자가 상가를 구입할 때 상가의 토지 가격이 2억으로 건물 가격이 3억이라면 상가 매매 가격=토지 가액(2억)+건물 가격(3억)+건물분 부가 가치세 10%(3000만원)이므로, 구입자는 합계 5억 3000만원을 납부해야 합니다.

부가 가치세 환급 방식-부가 가치세 환급을 받는 방법이 있습니다.

계약서 특약 사항에 “건물분 부가세 별도”임을 기록하고 잔금 날에 매수인이 부가세를 지불하고 나중에 환급 받는 구조입니다.

인수인은 관할 세무서에 일반 과세자 사업자 등록을 하면 부가 가치세 환급을 받을 수 있습니다.

환급 절차를 살펴보면 a)잔금 날에 구매자는 판매자에게 부가세를 지불하고 판매자 세금 계산서 발행, b)판매자 관할 세무서에 부가 가치세 납부, c)구매자 관할 세무서에 일반 과세자 사업자 등록 및 부가세 환급 신청, d)부가 가치세 환급을 받을 차례로 환급을 받으면 좋습니다.

부가가치세 환급 방법부가가치세 환급 방법부가가치세 환급 방법정리한 ■ 포괄 양도 양수-모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 계약 방식-인수인은 기존 시설, 설비 및 세입자의 영업권 직원 등을 그대로 유지하는 조건으로 계약-즉, 똑같은 과세 사업자 간의 부동산/사업권을 포괄적으로 양도하는 것-이 때는 부가 가치세가 아닌가?① 일반 사업자(임대)and개인/법인 일반 사업자(임대)간의 양도의 경우 ② 일반 사업자(식당)and개인/법인 일반 사업자(식당)간의 양도의 경우 ③ 일반 사업자(학원)and개인/법인 일반 사업자(학원)간의 양도의 경우 ■ 계약서 특약 사항에 부가 가치세 부담 주체를 명확히 하기 위해서”포괄 양도 양수”조건임을 기록하고 만약 포괄 양도 양수지 않을 경우”부가 가치 세금 별도”또는”매수인이 부가 가치세를 부담하는 “라는 문구를 기록하지 않으면 중개 사고를 방지할 수 없는-일반 사업자가 없다.

못한다.

이 경우, 매주가 부가 가치세를 부담해야 한다.

-전체 매각 대금 중 건물분 가격의 10%에 해당하는 부가 가치세가 발생- 다른 업종의 과세 사업자 간 매매 거래를 할 경우 부동산의 소유권만 이전하고 사업권/영업권은 승계되지 않는 계약 방식으로 판매자는 사업자/영업권을 말소해야 하며 구매자들은 다른 사업 추진이 가능-즉 다른 과세 사업자 간의 부동산 양도하는 것 ① 일반 사업자(임대)and개인/법인 일반 사업자(자가 사용)간의 양도인 경우 ② 일반 사업자(병원)and개인/법인 일반 사업자(학원)간의 양도인 경우 ③액의 10%상가 매매 가격=토지 가액(2억)+건물 가격(3억)+건물분 부가 가치세 10%(3000만원이므로, 구매자는 총 5억 3000만원을 내야 한다.

-부가 가치세 환급 방식 계약서 특약 사항에 “건물분 부가세 별도”임을 기록하는 나머지 날에 매수인이 부가세를 지불하면 환급됩니다.

다음의 포스팅에서는 등기 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

감사합니다!
대기업 임원 출신이 부동산 개업 2년 만에 연봉 1억을 달성한 개업/실무 노하우가 궁금하다면? (쉿!
절대 다른 사람 보여주지 마세요)부동산 엉클 부동산 개업 및 실전 노하우를 한번에 얻으세요. 공인중개사의 시간과 비용을 줄입니다.

realestate-uncle.liveklass.com부동산 엉클 부동산 개업 및 실전 노하우를 한번에 얻으세요. 공인중개사의 시간과 비용을 줄입니다.

realestate-uncle.liveklass.com부동산 엉클 부동산 개업 및 실전 노하우를 한번에 얻으세요. 공인중개사의 시간과 비용을 줄입니다.

realestate-uncle.liveklass.com